ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2558

           เกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พ.ศ.2558 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจข้อมูลโครงการต่าง ๆ อย่างกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย และได้ข้อค้นพบเบื้องต้นดังนี้
          1. ขณะนี้มีโครงการที่อยู่อาศัย (ไม่รวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น) รอการขายอยู่ถึง 1,706 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่าเมื่อครึ่งปี 2557 ถึงราว 170 โครงการ แสดงถึงการขายที่เชื่องช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร และในจำนวน 1,706 โครงการที่ยังเหลือขายอยู่นี้ ปรากฏว่ามี 1,105 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นถึงอุปทานคงค้างที่ยังมีอีกพอสมควร
          2. สำหรับการเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยทุกประเภท (แนวราบและอาคารชุด) ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2557 ที่ผ่านมา สรุปครบ 12 เดือนแล้วพบว่า ลดลงกว่าปี 2556 โดยปี 2557 เปิดตัวรวมกัน 114,094 หน่วย รวมมูลค่า 344,549 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2556 ในแง่จำนวนหน่วย 13% และในแง่มูลค่า 11%
          3. ในจำนวนหน่วยเปิดใหม่ 114,094 หน่วยนี้ ปรากฏว่าเป็นห้องชุดพักอาศัยถึง 65,298 หน่วย หรือ 57% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 24% และบ้านเดี่ยว 12% บ้านแฝด 5% และอาคารพาณิชย์ 2% นอกนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์อื่น 0.1% เท่านั้น การที่อสังหาริมทรัพย์อื่นเปิดตัวน้อยก็เพราะเศรษฐกิจยังไม่กระเตื้องเท่าที่ควร การพัฒนาในเชิงพาณิชย์อื่นจึงยังมีน้อย มีแต่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยตามปกติ
          4. ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2557 เฉลี่ยหน่วยละ 3.04 ล้านบาท ซึ่งยังถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในหัวเมืองใหญ่ เช่น พัทยา ชะอำและภูเก็ตซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว หรือแม้แต่ขอนแก่น ซึ่งเป็นเมืองศูนย์ราชการ ที่อยู่อาศัยก็มีราคาเฉลี่ยประมาณ 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย
          5. ขณะนี้มีหน่วยขายรอคนซื้ออยู่ 167,382 หน่วย เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2557 อยู่ประมาณ 10,000 หน่วย หรือประมาณ 3.5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นมากพอสมควร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เคยประมาณการว่าหากตัวเลขเพิ่มขึ้นถึง 5% ก็จะเข้าขั้นวิกฤติ ภาวะในขณะนี้จึงยังไม่ถึงขนาดวิกฤติ แต่การขายอาจเชื่องช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ
          6. ต่อข้อกังวลนั้น บางท่านห่วงว่าสินค้าที่ยังเหลือขายนี้จะขายไม่ออกหรือไม่ ข้อนี้คงไม่ต้องห่วง ตลาดคงดูดซับอุปทานนี้ไป เป็นเพียงเพราะในห้วงที่สำรวจยังไม่ได้ทำการขายเท่านั้น ไม่ใช่สินค้าที่ขายไม่ออกแต่ประการใด  นอกจากนั้นบางท่านห่วงว่าห้องชุดพักอาศัยจะล้นตลาดหรือไม่ ผลการสำรวจพบว่าในจำนวน 167,382 หน่วยที่รอขายอยู่นี้ มีเพียง 38% ที่เป็นห้องชุด ทั้งที่ห้องชุดในแต่ละปีเปิดเกินกว่า 50% ที่เหลือขายรองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 31%  บ้านเดี่ยว 24% นอกนั้นเป็นอื่น ๆ 
          7. จากสินค้าที่ยังเหลือขายอยู่ในขณะนี้ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายถึง 22 เดือนจึงจะหมด หากไม่มีอุปทานใหม่ ทั้งนี้ห้องชุดจะใช้เวลาสั้นที่สุดคือ 15 เดือน ส่วนทาวน์เฮาส์ใช้เวลา 37 เดือน และบ้านเดี่ยวใช้เวลานานถึง 59 เดือนจึงจะขายสินค้าที่คงค้างอยู่หมด แสดงว่าการขายค่อนข้างช้าเป็นพิเศษ
          8. สำหรับโครงการที่หยุดการขายนั้นพบว่า ณ กลางปี 2557 มีจำนวน 113 โครงการ 27,485 หน่วย มูลค่า 73,126 ล้านบาท มาถึง ณ สิ้นปี 2557 มีจำนวน 122 โครงการ 34,519 หน่วย มูลค่า 81,704 ล้านบาท จำนวนโครงการที่ล้มเลิกไปเพิ่ม 9 โครงการ (12%)  หน่วยขายเพิ่ม 7,034 หน่วย (26%) มูลค่าเพิ่ม 8,578 ล้านบาท (12%) สาเหตุที่โครงการล้มเลิกไปก็เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ (31%) และเป็นโครงการที่ไม่เหมาะสม ขายไม่ออก (20%) นอกนั้นเป็นเหตุผลอื่น
          9. คาดว่าในปี 2558 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวกว่าปี 2557 ซึ่งมีวิกฤติทางการเมือง โดยน่าจะฟื้นตัวอยู่ที่ 10% แต่ก็คงยังไม่มากเท่าปี 2556 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามก็ยังไม่แน่ว่าจะมีการเติบโตได้เท่าที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะเชื่อว่าการเมืองไทยอาจจะร้อนระอุขึ้นในเวลาไม่ช้าไม่นาน และการลงทุนของภาครัฐอาจสะดุดหยุดลงได้เช่นกัน
          10. สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการก็คือการทบทวนลดเป้าการลงทุนใหม่ การพยายามผ่องถ่ายขายทรัพย์ออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยให้ดีก่อนการลงทุน สำหรับภาครัฐ ควรสร้างระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคภาคบังคับแก่บริษัทพัฒนาที่ดินทุกแห่งเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม การควบคุมอุปทานโดยการเพิ่มอัตราเงินดาวน์ เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น รวมทั้งการพยายามขายทรัพย์สินมือสองให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจ ผ่านกรมบังคับคดี สถาบันการเงินด้วยวิธีการประมูลทรัพย์ที่เปิดเผยและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค เป็นต้น
          ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงขอเรียกร้องให้มีการคุ้มครองเงินดาวน์ผู้ซื้อเพื่อให้ตลาดมีความมั่นคง ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการซื้อขายและทำให้เป็นคุณต่อทุกฝ่าย รวมทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคอีกด้วย

ขอบคุณข้อมูลจาก http://www.area.co.th